Le rendement des SCPI au cours de 2020 s’est amoindri certes, puisqu’il était de 4.18% contre 4.41% en 2019. Cependant, ces performances connaîtront une légère hausse pour l’année 2021 selon les estimations des spécialistes. Une certaine stabilité a été relevée au premier trimestre 2021 avec un TDVM toujours supérieur à 4%. En ce qui concerne la collecte, elle est en hausse de 11% comparée à celle du dernier trimestre 2020, soit 1.70 milliard d’euros.
Analyse du rendement sur les années précédentes
Si l’on considère les 5 dernières années, on peut avancer que le TDVM des SCPI perd effectivement en performance. Rappelons brièvement ces performances sur les 5 dernières années : 4.18% pour 2020, 4.41% pour 2019, 4.35% en 2018, 4.43% en 2017 et 4.60% en 2016. Les SCPI continuent cependant de connaître un vif succès au fil des ans et les collectes ne cessent de grimper.
Rappelons que ce taux de distribution sur valeur de marché est calculé sur la base des revenus de la mise en location de l’ensemble du parc immobilier et, plus généralement, de la rentabilité locative. C’est le ratio entre le prix acquéreur moyen de la part et le dividende brut qui sont les principaux indicateurs pris en considération dans le calcul du TDVM.
Les possibles causes de la variation du rendement
Le TDVM des SCPI varie certes, mais sans connaître une fluctuation aussi importante que celles des autres classes d’actifs tels que les valeurs mobilières. Ces variations sont fonction de plusieurs paramètres : la conjoncture économique, comme c’est le cas pour l’année 2020 marquée par une forte crise mondiale. Idem avec les évolutions observées sur les marchés immobiliers. Pour certains actifs, les cycles immobiliers qui ne sont pas toujours maîtrisés peuvent influencer sur les rendements. Par ailleurs, une des possibles causes de la variation du TDVM trouve aussi son origine dans le changement de stratégie de la société de gestion.
Le TDVM n’est pas le seul indicateur de performance
Quoi qu’il en soit, rappelons que le TDVM n’est pas le seul indicateur de performance d’une SCPI. Certes, c’est sur celui-ci que les investisseurs se basent avant de présélectionner leur SCPI. Pourtant, il existe d’autres indicateurs révélant la santé et les performances de ces véhicules de placement. Par exemple, leur capitalisation et l’évolution du prix de la part. En ce qui concerne cette dernière, elle est basée sur l’expertise immobilière et donc la valeur du patrimoine. C’est la valeur vénale de l’immobilier à un instant T qui est évaluée, et cette opération est réalisée par un expert. Les autres indicateurs de performance d’une SCPI sont le taux d’occupation financier (TOF) qui tient compte du taux de remplissage et des loyers recouvrés, ainsi que la capacité de la SCPI à mettre de côté des réserves, tout en distribuant des dividendes de qualité. Ces réserves sont le report à nouveau (RAN) et les provisions pour gros entretiens (PGE).
Les autres paramètres à considérer avant d’investir
Souscrire à une SCPI nécessite avant tout de considérer son propre profil d’investisseur, afin que les choix coïncident avec les objectifs fixés. Les SCPI étant des actifs répondant à plusieurs attentes, il est tout à fait possible d’opter pour la diversification sur plusieurs niveaux. La mise en place d’une stratégie par l’investisseur lui-même est requis. Ainsi, il est plus avantageux de faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine pour guider l’investisseur dans la constitution de son portefeuille de SCPI, tout en tenant compte de ladite diversification. Exemple : en optant pour différentes typologies d’actifs, différentes sociétés de gestion, et en investissant en direct, via une assurance-vie ou encore en démembrement, c’est-à-dire en choisissant d’acheter des parts en nue-propriété.
