Loi fiscale
17 Septembre 2021 à 13h04 - 202

Les coulisses des SCPI : comment sont-elles contrôlées ?

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Découvrez les coulisses des sociétés civiles d’investissement immobilier (SCPI) afin de mieux comprendre dans quel type de véhicule de placement vous allez placer votre argent. Les SCPI sont proposées aux investisseurs non professionnels qui souhaitent collecter des revenus locatifs issus de l’immobilier sans avoir à se soucier de leur gestion. De plus, ceux-ci jouissent d’une très intéressante diversification sectorielle et géographique, de même que d’un prix de souscription abordable pour le portefeuille moyen.

 

Les SCPI contrôlées par l’AMF

Du point de vue juridique, les SCPI sont des fonds d’investissement qui sont soumis au contrôle de l’Autorité des marchés (AMF), tout en étant des sociétés civiles qui émettent des titres de propriété auxquels les investisseurs souscrivent pour encaisser des dividendes.

En ce qui concerne l’AMF, elle intervient afin de s’assurer de l’application des textes de lois issus du code monétaire et financier, en rapport avec l’exploitation de la SCPI. Cette autorité représente également un organe de contrôle des sociétés de gestion. L’AMF émet un règlement général sur le bon fonctionnement du marché, la conformité de l’activité de ces dernières, de même que leurs obligations professionnelles. Les contrôles se font sur ordre de mission émanant du secrétaire général, et à la suite desquels un rapport complet en bonne et due forme est délivré. Les offres au grand public ainsi que les dispositions relatives à la règlementation du marché des titres financiers sont également surveillées par l’AMF.

 

Les autres acteurs de contrôle

D’autres acteurs sont appelés à intervenir pour superviser le bon fonctionnement d’une SCPI. C’est le cas du Conseil de surveillance qui assiste la société de gestion. Son élection est effectuée lors de l’assemblée générale des associés et sa mission est de vérifier le pilotage de la SCPI, tout en réalisant des veilles permanentes.

Le dépositaire fait aussi partie de ces acteurs de contrôle. Ses missions sont d’intervenir au niveau de la régularité des décisions prises par la société de gestion entre autres, de même que de la vérification de l’ensemble des flux de trésorerie.

 

L’obligation de se confirmer au plan comptable des SCPI

Les SCPI sont gérées en tenant compte du plan comptable qui leur est applicable. Il comporte l’ensemble des résultats des SCPI comme suit : le résultat financier et exceptionnel, le résultat d’exploitation hors activité immobilière et le résultat de l’activité immobilière. Ce dernier est évalué sur la base des dividendes et des charges d’emprunt ainsi que du coût de la garantie locative. Notons que toutes ces informations financières doivent être conformes au règlement ANC.

Par ailleurs, tous les documents comptables de la SCPI sont contrôlés par un commissaire aux comptes qui est nommé au cours d’une assemblée générale et ce, pour une période de 6 ans.

 

Les limites de la gestion immobilière d’une SCPI

Le fonctionnement des SCPI est défini à l’avance et certaines activités lui sont interdites, telles que celles liées à la promotion immobilière. Par exemple, elle ne peut réaliser des opérations de revente qu’après seulement une certaine période d’exploitation de l’immobilier (généralement après 5 ans). Ce délai peut toutefois être raccourci en fonction de la valeur vénale du patrimoine.

Notons qu’une expertise immobilière est programmée tous les 5 ans par un expert dédié à cet effet. Ce sont les associés qui le désignent lors de l’assemblée générale organisée à cet effet et ce, après que l’AMF ait validé sa candidature.

 

Pour conclure, rappelons que les SCPI doivent principalement leur succès fulgurant aux stratégies des sociétés de gestion qui sont avant tout des entreprises spécialisées dans le domaine financier et immobilier. Ce sont elles qui mettent au point les fondamentaux nécessaires à l’atteinte d’un bon rendement et à la distribution de dividendes de qualité auprès des investisseurs.

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